แก้ไขล่าสุด วันที่ 17th August, 2023 at 09:04 pm
ผู้รับโอนและผู้รับจำนองซ้อนก็ต้องระวัง
ทรัพย์ที่จำนองนั้นเจ้าของจะนำไปจำนองซ้ำ หรือโอนขายต่อไปก็ย่อม ทำได้ ผู้รับจำนองคนหลังต้องพิจารณาว่าทรัพย์นั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงิน เหลือพอชำระหนี้ของตนหรือไม่ เพราะเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน คนหลังมีสิทธิแต่เพียงจะได้รับชำระหนี้เฉพาะส่วนที่เหลือผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ ทรัพย์ที่จำนองก็ต้องระวังเช่นเดียวกันเพราะรับโอนทรัพย์โดยมีภาระจำนอง ก็ต้องไถ่ถอนจำนองโดยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ มิฉะนั้นเจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะ บังคับจำนองยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งถ้าผู้รับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์หลุดมือไปเป็นของคนอื่น
ดังนั้นที่ซื้อมาก็เสียเงินเปล่า สัญญาในลักษณะที่ใกล้เคียงสัญญาจำนอง สัญญาจำนอง มีลักษณะใกล้เคียง “สัญญาขายฝาก” กล่าวคือ ทั้งจำนองและขายฝาก ต้องไปทำนิติกรรมจดจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แตกต่างกันที่การบังคับหลักประกันในทางกฎหมาย “การจำนอง” มีประโยชน์ต่อผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านมากกว่าการขายฝาก เมื่อสัญญาจำนองครบกำหนดชำระหนี้
ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้จะบังคับหลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อนซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น หากครบกำหนดลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองถึงจะฟ้องลูกหนี้ต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ สำหรับ การขายฝาก เมื่อมีการทำสัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ โดยมีข้อตกลงว่าลูกหนี้ต้องใช้สิทธิไถ่บ้านหรือที่ดินคืนภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญา (อสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี และสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี)